Все в дом. Что ждет рынок недвижимости Узбекистана?

Эксперты местного и международного рынка совместно с главным редактором Forbes Uzbekistan Анастасией Новиковой обсудили настоящее и будущее этой сферы

ФОТО: Баходир Саидов / Forbes Uzbekistan

Первого мая First Development Group и Forbes Uzbekistan провели онлайн-дискуссию на тему «Что нас ждет на рынке недвижимости Узбекистана?».

В ней приняли участие руководитель и партнер подразделения Cushman&Wakefield в Казахстане Гульшат Сариева, сотрудник агентства недвижимости New Realtor Эльчин Ширинов и коммерческий директор девелоперской компании First Development Group Олжас Курманалиев. Модератором беседы выступила главный редактор Forbes Uzbekistan Анастасия Новикова.

Forbes.uz собрал в материале интересные мнения экспертов.

Спрос упал, но интерес остался

Олжас Курманалиев отметил что интерес к недвижимости остался на прежнем уровне, несмотря на падение спроса:

— Количество сделок упало из-за карантина и запрета на передвижение по городу. Строительные компании начали подстраиваться под ситуацию. Некоторые из них организовали мобильные офисы:  к клиенту выезжает менеджер и, если есть возможность, организует трансфер в банк для заключения сделки. Как и другие застройщики, мы начали продвигать онлайн-продажи и уже заключили сделку онлайн. Сегодня формируется отложенный спрос, и после снятия карантина мы будем работать с наработанной базой.

Анастасия Новикова рассказала, что некоторые крупные международные компании в условиях пандемии убедились, что люди могут эффективно работать дистанционно. Это привело бизнесменов к выводу, что нет смысла тратить огромные средства на офисы. У Новиковой возник вопрос: как это повлияет на мировой рынок коммерческой недвижимости и затронет ли зарождающаяся тенденция Узбекистан?

Гульшат Сариева ответила, что сейчас наблюдается размытие границ и идет тренд на многофункциональность: в крупных офисных проектах развитых стран вполне естественно встретить детские и торговые площадки, точки общепита. Помимо этого, большинство новых проектов строится в «зеленом» формате. Также, по ее мнению, поменяют формат работы коворкинги — выиграют те, кто работает в рамках сети, то есть размещены в нескольких локациях.

— Такие коворкинги позволяют компаниям быть более гибкими. Например, если офис находится в очаге заражения, то сотрудников можно перекинуть в коворкинг, принимая во внимание, что там соблюдают меры безопасности. Но не все компании могут себе позволить дистанционный режим работы, не всегда домашняя инфраструктура, телеком дают безопасное соединение, и компании, чувствительные к конфиденциальности информации, не смогут перевести сотрудников на удаленку. Также будет наблюдаться другой тренд, когда часть непрофильных функций будет отдаваться  на аутсорс.  

Рынок Узбекистана находится на первом этапе своего развития, и лучшее, что сейчас могут сделать местные девелоперы, по словам Сариевой, — принять мировые практики и строить или изменять свои проекты исходя из них.

Эльчин Ширинов признался: после объявления карантина работа встала, но в последние дни рынок оживился. Начали работу нотариусы, без которых нельзя заключать сделки купли-продажи. Риэлтор считает, что онлайн-интеграция не скоро войдет в Узбекистан, как, например, это происходит в России, где во время карантина внедряются различные инструменты.

Сариева добавила, что ее коллеги из шведского офиса запускали квадрокоптеры, чтобы показывать потенциальным покупателям объекты, и инициатива получила успех. Инструментов на рынке очень много и тут все зависит от технической оснащенности компании.

Ширинов заметил, что люди в Узбекистане не готовы к онлайну — сказывается менталитет:

— Если мужчине понравилась квартира, он приглашает супругу, после — родителей. Люди должны прийти, посмотреть, потрогать. Возможно, в Ташкенте 20–30% покупателей готовы совершать онлайн-покупки, — предположил спикер.

Сейчас на рынке недвижимости, по его словам, будет небольшой спад цен — в пределах 5–10%. Если же будет принят закон, по которому жители областей могут оформлять недвижимость на свое имя, то это уменьшит падение цен в столице.

Справедливы ли цены?

Новикова подняла вопрос о том, насколько справедливы цены на рынке  недвижимости и соответствуют ли они экономическим реалиям страны. Представитель FDG отметил, что компания  мониторит рынок:

— Мы постоянно анализируем его на предмет их завышенности или пузыря. На сегодня на рынке есть спрос, и он не всегда удовлетворен предложением. Люди понимают ценность своих квартир, которые они сдают в аренду. Если брать продажи квартир, то сейчас нет завышенности цен, и $688 за кв. м — средняя цена по Ташкенту. В более дорогих домах цена составляет $1 000–1 400, есть проекты за $2 тыс. В эконом-классе адекватная цена $400, комфорт-класс — $600–700.

Гульшат Сариева отметила, что на рынке сложилась справедливая цена. Она добавила, что экономика Узбекистана открылась миру, и у многих компаний появился интерес развивать бизнес в нашей стране. При этом она обратила внимание зрителей на два фактора:

• страна открылась недавно, и есть внутренне накопленный органический спрос на коммерческие и жилые помещения. Вместе с тем страна испытывает дефицит фондирования, поскольку внутренние резервы или ставки по ипотеке, кредитование коммерческого девелопмента очень высокие и достигают 30% годовых, срок выдачи займов очень короткий;

• отсутствие массовых застроек ведет к разрозненности рынка, и спрос формируется его внутренними потребностями. Также нет крупных игроков, которые бы диктовали новые стандарты работы.

Экономика страны развивается быстрее, чем рынок недвижимости, и это стандартная картина для большинства развивающихся стран в мире.

— Поэтому в определенный промежуток времени наблюдается якобы переоцененная стоимость продажи и ставок аренды. Есть не так много качественных предложений на рынке, но именно они будут снимать все сливки.

По ее словам, инвесторам стоит обратить внимание на проекты бизнес-класса, трехзвездочных международных гостиниц, торговых центров, склады класса «А» и «В». Они будут генерировать потребности новых игроков в ближайшие 3–5 лет.

Затрагивая рынок жилья, эксперт подчеркнула, что в странах, где не развиты фондовые рынки и альтернативные источники вложений, новостройки будут способом инвестирования сбережений средств для населения.

— В какой-то момент, когда жилья много в том или ином сегменте, цены выровняются, и сложится ситуация, когда квартира не будет столь привлекательным источником операционного дохода, как, например, депозиты или инвестирование в коммерческую недвижимость, — заключила она. 

О падении цен и жилищном пузыре

В ходе дискуссии Анастасия Новикова подняла вопрос о жилищном пузыре: есть ли он и может ли коронакризис стать триггером для того, чтобы этот пузырь лопнул?

— Правительство Узбекистана учится на ошибках Казахстана, России и старается на законодательном уровне не допустить спекуляций на рынке. Нам известно, что готовится выделение субсидий для покупки квартир эконом-класса. Благодаря этому будут перезапущены продажи в этом сегменте, и риск пузыря очень низок, — ответил на вопрос Курманалиев. С ним согласилась Сариева, добавив, что для  образования пузыря на коммерческом рынке должен быть двузначный темп роста цен.

Говоря о динамике цен в ближайшем будущем, Курманалиев отметил, что нужно понимать, на какой стадии будет приобретаться жилье:

— Если вы покупаете на стадии котлована, то можно купить дешево и при этом поторговаться по причине пандемии, выбить для себя выгодные цены. Если же жилье построено на 30–40%, то предполагаю, что стоимость жилья останется такой же, как и до кризиса. Например, в нашей компании цены до сентября изменяться не будут, мы их оставим на прежнем уровне, а потом они пойдут вверх.

Эксперт добавил, что на снижение цен пойдут те застройщики, которым нужны средства, и скидки будут в районе 10%.

— Если вы покупаете недвижимость для проживания, то необходимо взвесить свои возможности и решить, будет ли это жилье отвечать вашим потребностям в ближайшие 5–10 лет. Тем, кто видит жилье как потенциальную инвестицию в Ташкенте, нужно помнить, что вторичный рынок волатилен по отношению к первичному. Играть против застройщика, если вы не крупный игрок или компания, — не очень хорошая идея, если это большой земельный проект, который будет застраиваться в течение 5–10 лет, — отметила Гульшат Сариева.

О формировании цен на рынке и защите клиентов

После окончания основной сессии были заданы вопросы зрителей, многих заинтересовало ценообразование на рынке. Курманалиев ответил, что цена складывается из себестоимости строительства, локации, мониторинга рынка, после чего закладывается маржа девелопера. Также он добавил, что ценообразование стоимости квадратного метра внутри компании идет по 25 факторам.

В процессе дискуссии возник вопрос, можно ли вкладываться в недвижимость на нулевом уровне и защищены ли люди от недобросовестных девелоперов.

— На сегодня девелопер заключает с физлицами договоры инвестирования, и клиент защищен законодательством Узбекистана. При подписании договора нужно обратить внимание на срок ввода дома в эксплуатацию, — ответил Олжас Курманалиев.

Он сказал, что правительство страны работает над проектом, который защитит дольщиков, с целью недопущения ситуаций, которые произошли в Казахстане и России.

— Думаю, что в сентябре–октябре мы точно получим зарегулированный рынок первичной недвижимости.

В свою очередь Ширинов добавил, что при покупке квартиры с нуля следует обратить внимание на опыт застройщика в этом деле и его репутацию в целом.

: Если вы обнаружили ошибку или опечатку, выделите фрагмент текста с ошибкой и нажмите CTRL+Enter
1966 просмотров
Поделиться этой публикацией в соцсетях:
Об авторе:

Орфографическая ошибка в тексте:

Отмена Отправить